2016年04月

マンションでのリノベーション

マイホームは多くの人にとって人生最大の買い物ですが、購入にあたって従来は新築と中古の中から、主に予算の大小で、予算を抑えたい場合に中古が選択肢に上がっていました。

 しかし、住宅は駅近などの利便性が高い場所から広がっていくため、立地条件にこだわると、新築よりも中古物件に魅力があることも少なくありません。


 そこで、立地のいい中古住宅を購入して、新築に比べると浮いたお金で、間取りを含めた外観を一新したり、住宅設備を最新使用に変更するなどのリノベーションが、新築と中古に次ぐ第三の選択肢として注目されています。

 とくに、マンションは一戸建てよりも駅に近いなどの好立地が多いため、場所に注目して購入してリノベーションをするメリットが大きいのが特徴です。

 ただし、住宅選びで、一戸建てとマンションの違いは、建物の外観だけではありません。


 マンションは、室内は専有部分といって、オーナーだけのものですが、エントランスや廊下などの共有部分、建物の柱や壁などの構造部分は、住人全員で共有しており、その使用方法は管理規約で定められています。

 マンションでは、共有部分の使用方法や生活のルールを守りながら一つ屋根の下で共同生活を送る一方、共有部分の管理や設備の維持費を住人全員で分担するため、一人では費用負担が重くなる常駐警備や、時にはコンシェルジュなどの充実した管理を割安に利用できる長所と短所があります。

 また、マンションでは、居室と道路の間が直接接していないため、セキュリティを重視する人にもおすすめの生活スタイルです。


 一方、マンションの場合のリノベーションは、共有部分がないので注意が必要です。

 廊下やエントランスなどはもちろん、室内の壁についても、建物の構造、強度に直結する壁は、管理組合の許可なく変更が禁じられています。リフォームやリノベーションは、管理規約を確認する必要があるため、施工業者にも計画段階で規約を渡して確認してもらうと安心です。

 また、リノベーション工事の施工期間中は、廊下などの共有部分に施工業者が出入りするので、トラブル防止のため、近隣住民にも事前に報告をしておくと有効です。


 すでに住んでいるマンションの場合は、管理組合と近隣住民に事前に報告をすれば足りますが、新たに購入してリノベーションをしてから住む場合は、買ってから工事ができないことに気がついて後悔することがないように、契約前に管理規約を入手して確認しておくことが大切です。

リノベーションはこんな人にピッタリ

住宅購入は、多くの人にとって人生で最も高額な買い物で、中には買換えや住み替えを経験する人もいますが、一生に一度という場合が多いです。

 一生に一度かもしれない買い物だけに、こだわりのポイントもさまざまですが、新築と中古、一戸建てとマンションなどがはじめの選択のポイントになります。

 しかし、マイホームの住み心地を左右するのは、立地と設備、仕様なので、新築か中古にこだわらず、視野を広く持つのがおすすめです。


 一方、一戸建てかマンションにするかは、外観の違いだけではなくライフスタイルに大きく影響します。


マンションでは、エントランスや廊下、建物本体の強度にかかわる壁など、主要部分は共有なので、リフォームやリノベーションにも管理組合の規則を確認する必要があります。
管理費を住人全員で分担するため、手ごろな負担で警備を充実させたり、共益施設を整備することができるのはマンションの魅力ですが、購入する場合は、立地と設備に加えて、管理規約の内容も確認しておくと安心です。


 それに対して、一戸建ての場合は、外観を一新したり、住宅設備を最新使用にするリノベーションや、住み始めてからもライフスタイルに合わせて、自由に手を加えることができます。

そのため、マイホーム購入を思い立ったら、マンションと一戸建てのどちらに住みたいかをはじめに決めるのが有効です。


 街づくりは、駅近などの利便性が高い地域から放射状に広がっていくため、新たに分譲される場所よりも、以前からの住宅地のほうが魅力的な立地の場合は少なくありません。

 リノベーション物件や、中古物件を購入して自らリノベーションを行う場合は、新築と違い物件が多いためエリアにこだわれるのが特徴です。また、既存の建物をいかすので環境にやさしい住まい作りができることに加えて、新築よりも手ごろな価格でおしゃれにできるのも魅力です。

 新築の住宅を購入する場合、注文建築と建売分譲がありますが、一からこだわった注文建築でも、住み始めてから手を加えたくなることは少なくありません。


 マイホームは、購入して住み始めるのがゴールではなく、これからの暮らしのスタート地点です。

 スタートしてから、住み心地よく手を加えていく素材として、魅力的な立地を持ちながら新築よりも手ごろな価格で手に入る中古物件、リノベーション物件は、理想のマイホームを目指していく人の近道です。


 強度を持った柱や壁の位置、建物の水回りや配線図などは、今後のリノベーションに活かせる情報の宝庫なので、新築当初の設計図面があるとさらに効果的です。

リノベーションのデメリット

古い古民家風の家を中古で安く購入して自分たちで希望の内装にリノベーションをするという人が多くいます。

築年数がある程度経っていてもリノベーションする人にとっては魅力的な物件でもあります。

購入価格を中古で抑えて内装をリノベーションするので費用面でも満足度が高い我が家を手に入れる事が出来るでしょう。


しかし、ここ数年のリノベーションブームでも落とし穴や詳しく調べないことによって思わぬデメリットを被る人もおり、安易にするべきではないという声もあります。

特にデメリットと感じる部分にリノベーション代を確保するために中古物件を築年数が長い物件を選ぶ事になります。
築年数が長いため耐久性に不安があるかもしれないという点は拭いきれずにモヤモヤだけが残る人もいます。

中古物件によっては現在の建築基準法の改正によって満たしていない物件も多くあり、個々で対処するなり強化するなりになります。

耐久性という面で不安を感じてしまう人は築年数が浅い物件を探すという事になりますが、やはり利便性と築年数の長さによって中古物件の価値は変わるのでどうしても購入価格という点では高額になるでしょう。

また、リノベーションをしようとなっても設計・施工などの住むまでに時間がかかるという事もあります。

当然、マンションであれば、隣近所にすでに住んでいる方への音の配慮で工事できる時間帯も限定されます。

物件を購入し、リノベーションの設計から施工まではすぐには取りかかれず、その間住む事が出来ない場合には他に部屋を借りる事になるので余分に住居費が発生するという事です。

どこまでのリノベーションをするかにもよりますが、リノベーションと言っても決して安くはないので予算内に収められるか、費用と希望との妥協が必要です。


それでもリノベーションが良いとこだわる人はリノベーション済の物件を検討する事も視野に入れておいても良いでしょう。

また、リノベーション費用に関しては一般のローンが使えないので金利が高くなるという事も忘れずに頭に入れておく事も大切です。

さらに中古物件ともなると新築で頭金なしでローンをすべて組むという事も資産価値があるので出来ますが、中古物件の購入の場合にもローンを組めるだけの価値があるかどうかで審査が通るかもわかりません。
この為、中古物件は予め多くの頭金を用意しておいて、少額のローンを組むといった方がローンに通りやすいです。


この事から、中古物件にプラスしてリノベーションをしたいとなると相当な額の頭金を用意したりと、ある程度の貯蓄は必要です。

リノベーションのメリット

近年、リノベーションが流行っています。リノベーションが流行っている背景を大きく3つに分けて説明して行きます。


まず、1つ目は、自分の好みに自由に設計できる点にあります。

例えば、建売住宅を購入する場合には、すべて設計が出来上がっており、完成前に契約をしたとしても、そこから先に選べるのは壁紙の色や細かい備品についてだけです。
建売住宅の作り自体が無難に出来上がっていることを考えると、建売住宅にもメリットがないわけではありませんが、やはり自分でいじることが出来るリノベーションを選択することで理想通りの住宅に仕上げることが出来ます。

2つ目は、リノベーションをする場合は中古でもよいため物件の選択肢が増えることです。

現在の日本ではストックといういわゆる中古物件が増えて来ています。
中古物件が増えた理由は、住宅購入適齢期と呼ばれる世代の20代後半から40代前半までの人口が相対的に減少しているからと言う理由が考えられます。
実際に数値で見てみると、1970年代には住宅の年間建築数はおよそ120万棟~140万棟だったのに対して、2010年代は70万棟~80万棟まで減少しています。
しかも、40年ぐらい前の家でもある程度メンテナンスをしていれば十分に住むことが出来ることが多く、リノベーションをすることで問題なく住み続けることが出来るのです。

3つ目は、新築を建てるより費用が抑えられることです。

新築住宅と中古住宅を比較すると、欧米の家などと異なり中古住宅ほど安くなる傾向があります。

その理由は、使い続けても味わい深さが出ないと言う理由が一つあります

もう一つは、新築住宅の場合には住宅の販売価格の中に宣伝費用が含まれているからです。

新築住宅を建築した業者は、出来るだけ多くの人に宣伝をして買ってもらうことが必要になります。
そこで、チラシや広告を出したり、営業マンを付けて住宅の説明をしたりと人件費を含めた経費が多くかかっています。その経費は新築住宅の本体価格に含めることで費用を回収する形になっているのです。ちなみに宣伝費用は住宅の本体価格のおよそ3パーセントから5パーセントが上乗せされていることが多いです。

これに対して、中古住宅は宣伝費用があるとしてもほんのわずかですので、その分安く購入をすることが出来ます。


このように、自分好みに設計できること、物件の選択肢が多いこと、そして中古物件は安く手に入ることの3つを考えるとリノベーションのメリットは大きいと言えます。

リフォームとリノベーションの違い

住宅に関連した用語には様々な種類があります。

そしてその中には、よく似た言葉でありながら、意味が異なる言葉もあります。それぞれの意味の違いをしっかりと把握しておかないと、後になって困った事態を招くこともあります。

そのような言葉のひとつとして挙げられるのがリフォームとリノベーションです。

まずリフォームです。
一般的にこの言葉は、老朽化した建物を新築の状態に戻すと言う意味を持っています。ですが、老朽化した建物でなくても、たとえば建物の一部に悪いところが見られたとか、壊れている部分が見られたと言う場合でも、この言葉が使用されます。

つまり悪い状態から回復するのがリフォームだと言う認識ができます。

マイナス状態のものを修復してゼロにすると言う認識でも構いません。
たとえば外装の塗り直しやキッチンの設備の変更、壁紙の変更などがリフォームとしては挙げられます。

また住人が加齢によって、もともとの住宅では従来の生活を送るのが困難になったと言う場合でも、リフォームが必要になることもあります。たとえば床と部屋の段差をなくすなどの工事が、これに該当します。


これに対してリノベーションは、もともとの英単語には革新、刷新と言った意味があります。

ですからこの言葉が使用される場合には、既存の建物に大規模な工事を行うことで、新たな価値を与えると言う意味合いが含まれます。

建物や設備に手を加えることで、その状態や性能を向上させたり、建物そのものの価値を上昇させると言う理解ができます。


リフォームの場合は、建物や設備の価値は、老朽化などによってある程度、低下してしまっているのが一般的です。

しかしリノベーションの場合は、もともとの建物や設備にもある程度の価値があり、その価値を基本として更に新たな価値を与えると言うものです。プラスαの機能を付けるリノベーションと言う認識ができ、たとえば耐久性や耐震性を高めるために壁を補強したり、家族が増えたのでリビングを広くすると言った工事が、これには該当します。

また両者は、基本的な意味の違いによって区別される他、工事規模の大小によって区別されることもあります。


工事規模としてはリフォームのほうが小規模ですから、設備の修繕、入れ替え、壁紙を改めると言った、比較的、小さな規模の工事の場合にはこの言葉が使用されます。

逆に間取りを変更する、水道管や排水管などを交換すと言う場合は大規模な工事が必要となるため、リノベーションが使用されます。

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